{"id":24101,"date":"2026-05-19T11:59:02","date_gmt":"2026-05-19T10:59:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.egowellness.it\/?p=24101"},"modified":"2026-05-19T16:13:07","modified_gmt":"2026-05-19T15:13:07","slug":"mercato-immobiliare-lucca-marco-catelli","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.egowellness.it\/en\/mercato-immobiliare-lucca-marco-catelli\/","title":{"rendered":"\u00abIl mercato immobiliare lucchese \u00e8 vivace, ma serve pi\u00f9 coraggio normativo\u00bb"},"content":{"rendered":"\n

Marco Catelli, titolare dell\u2019omonima agenzia immobiliare con sede a Lucca e partner di Ego Wellness Resort, analizza il momento del settore tra nuove regole sugli affitti brevi, domanda crescente e opportunit\u00e0 in Versilia.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Di Debora Pioli<\/em><\/p>\n\n\n\n

Buongiorno Marco, grazie per essere con noi. Iniziamo con una domanda diretta: com\u2019\u00e8 cambiato il mercato immobiliare a Lucca negli ultimi anni?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cBuongiorno a voi! \u00e8 sempre un piacere vedervi. Il mercato immobiliare lucchese ha vissuto una grande trasformazione, specialmente dopo il 2020 ed in particolare nel comparto degli affitti. Le dinamiche del settore sono cambiate in questi anni: nel 2021, molti hanno intuito che il mercato turistico avrebbe avuto un forte impulso, spostando circa il 20% degli immobili verso locazioni turistiche. A volte, per\u00f2, questa scelta \u00e8 stata fatta in modo affrettato, senza una reale analisi della redditivit\u00e0 a lungo termine.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 una buona o una cattiva notizia?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00c8 qualcosa che andava fatto, anche se nel breve periodo qualcuno lo vivr\u00e0 come un peso. L\u2019obiettivo \u00e8 duplice: professionalizzare il ruolo di chi affitta \u2014 e tutelare cos\u00ec il turista che prenota \u2014 e al tempo stesso riequilibrare la concorrenza con chi opera nel settore ricettivo in modo imprenditoriale. Albergatori e strutture organizzate hanno dovuto per anni competere con chi non rispettava le stesse regole. Un mercato sano richiede condizioni uguali per tutti.<\/p>\n\n\n\n

C\u2019\u00e8 anche un tema di residenzialit\u00e0.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00c8 forse l\u2019aspetto pi\u00f9 importante di questa intera questione. Pensiamo alle abitazioni dei centri storici: negli ultimi anni molte sono state sottratte al mercato dell\u2019affitto residenziale per diventare case vacanze o B&B, con il risultato di ridurre drasticamente l\u2019offerta per chi vuole davvero viverci. Un fenomeno che non ha riguardato solo i centri storici, ma anche la prima periferia e le zone pi\u00f9 paesaggistiche. Le nuove normative cercano di riequilibrare questa dinamica, favorendo il ritorno degli immobili all\u2019uso residenziale stabile o di medio periodo. \u00c8 una scelta politica precisa: il caso dei centri storici che si svuotano di vita reale per diventare contenitori turistici \u00e8 sotto gli occhi di tutti.<\/p>\n\n\n\n

Lucca \u00e8 un caso particolare. Abitare dentro le mura presenta complessit\u00e0 specifiche?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

S\u00ec, e la pi\u00f9 nota \u00e8 quella della mobilit\u00e0. Chi vuole tornare a vivere dentro le mura deve fare i conti con una citt\u00e0 pensata per un\u2019altra epoca. Le istituzioni spingono giustamente per ripopolare i centri storici, ma non sempre le soluzioni concrete per rendere quella vita quotidianamente sostenibile procedono di pari passo. Serve un ragionamento integrato: non basta dire \u201cvogliamo i residenti in centro\u201d \u2014 bisogna creare le condizioni perch\u00e9 tornarci sia una scelta praticabile, non un sacrificio.<\/p>\n\n\n\n

Colline e centro storico: mercati separati o comunicanti?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Distinti, con dinamiche e acquirenti diversi. Il centro storico attira chi cerca il lifestyle urbano, la storicit\u00e0 dei luoghi, la prossimit\u00e0 ai servizi, il valore simbolico di vivere dentro le mura. Le colline della Lucchesia \u2014 le prime colline a sud e nord della citt\u00e0, il Capannorese, la Valle del Serchio, i comuni che si affacciano sulla Versilia \u2014 parlano a chi cerca tranquillit\u00e0, spazio e qualit\u00e0 della vita in senso pi\u00f9 ampio, spesso con un occhio all\u2019investimento agrituristico o al recupero di casali. Sono due prodotti immobiliari diversi che si rivolgono a target diversi. Chi cerca l\u2019uno raramente cerca l\u2019altro, anche se in entrambi i casi noto una sensibilit\u00e0 comune verso la qualit\u00e0 del contesto.<\/p>\n\n\n\n

Sul tema della ristrutturazione: c\u2019\u00e8 ancora potenziale inespresso?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Enorme. Ci sono volumi edilizi fermi da anni perch\u00e9 i costi \u2014 energia, materiali, manodopera \u2014 sono cresciuti in modo significativo. E i bonus fiscali esistenti non sono sempre adeguati n\u00e9 equamente fruibili. Gli incentivi degli ultimi cinque anni hanno generato aspettative che non si sono tradotte in un reale rinnovamento del patrimonio edilizio nazionale: sono stati uno strumento discutibile, accessibile solo in parte. Servirebbero strumenti pi\u00f9 semplici, stabili e distribuiti in modo pi\u00f9 equo. Ogni immobile recuperato \u00e8 un vantaggio collettivo: migliora la qualit\u00e0 urbana, aumenta l\u2019efficienza energetica, genera gettito fiscale. E gli obblighi europei sull\u2019efficientamento degli edifici sono ormai alle porte \u2014 non possiamo continuare a ignorarli.<\/p>\n\n\n\n

Lei offre una consulenza specifica sul dilemma: vendere o ristrutturare?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

S\u00ec, ed \u00e8 la richiesta che mi arriva pi\u00f9 spesso. Il proprietario di un immobile da recuperare si trova davanti a un bivio: venderlo cos\u00ec com\u2019\u00e8 \u2014 accettandone la svalutazione rispetto al potenziale \u2014 oppure investire nel recupero per valorizzarlo o metterlo a reddito. Non esiste una risposta uguale per tutti. Dipende dalla situazione finanziaria del proprietario, dalla localizzazione dell\u2019immobile, dalla destinazione d\u2019uso pi\u00f9 adatta e dalle prospettive del mercato locale. Per questo lavoro caso per caso, spesso in rete con architetti, ingegneri e consulenti fiscali: nel real estate di oggi non si pu\u00f2 pi\u00f9 ragionare in solitudine.<\/p>\n\n\n\n

Quanto \u00e8 importante lavorare in rete con altri professionisti?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00c8 fondamentale, e non solo per ragioni pratiche. Quando si collabora con realt\u00e0 complementari \u2014 e penso anche a Ego Wellness Resort, con cui ho un rapporto consolidato \u2014 si riesce a offrire al cliente una visione pi\u00f9 completa. Un immobile non \u00e8 solo un edificio: \u00e8 uno stile di vita, un contesto, un ecosistema. Chi lo capisce davvero offre un servizio diverso.<\/p>\n\n\n\n

Chi compra oggi a Lucca e dintorni?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il panorama \u00e8 cambiato molto. Sul fronte dei giovani italiani, il bonus prima casa under 36 ha dato un impulso significativo alle compravendite. Ma c\u2019\u00e8 una variabile che si sta consolidando: i giovani oggi hanno una mobilit\u00e0 lavorativa e personale molto pi\u00f9 alta rispetto alle generazioni precedenti. Comprano, ma dopo qualche anno si spostano per lavoro \u2014 e mettono l\u2019immobile a reddito, coprendo la rata del mutuo con l\u2019affitto. \u00c8 una logica diversa dalla casa come investimento per la vita.<\/p>\n\n\n\n

Che quadro si prospetta sul fronte dei mutui?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il tasso fisso rimane la scelta dominante. Per chi ha contratti a tasso variabile, o si sta avvicinando all\u2019acquisto in questo momento, c\u2019\u00e8 la speranza che i tassi restino stabili \u2014 ma l\u2019incertezza \u00e8 reale. Le tensioni internazionali non aiutano, e i timori su possibili rialzi creano qualche apprensione. Detto questo, i valori attuali sono ancora interessanti per chi si affaccia al mercato: aspettare non \u00e8 sempre la scelta pi\u00f9 prudente.<\/p>\n\n\n\n

E la domanda internazionale?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Molto vivace. Arrivano acquirenti dal Nord Europa \u2014 tedeschi, olandesi, scandinavi \u2014 e in misura crescente dal Nord America e dall\u2019Asia. Sono profili diversi: il nordeuropeo cerca la casa di campagna, il casale, qualcosa da vivere e da trasmettere. Il nordamericano tende a un prodotto pi\u00f9 rifinito, spesso in centro storico \u2014 \u00e8 molto attratto dalla cultura e dalla storia delle nostre citt\u00e0, ma tiene d\u2019occhio anche la redditivit\u00e0 futura. L\u2019acquirente asiatico guarda all\u2019immobile come asset di portafoglio oltre che come residenza.<\/p>\n\n\n\n

C\u2019\u00e8 anche una componente sociologica che guida la domanda?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

S\u00ec, ed \u00e8 importante capirla per leggere davvero il mercato. Un esempio spesso sottovalutato: l\u2019aumento delle separazioni genera nuova domanda. Dove prima bastava un immobile, oggi ne servono due. I giovani escono di casa prima, anche grazie agli strumenti di sostegno all\u2019affitto e alla prima casa. Cresce la componente di lavoratori qualificati stranieri che cercano una residenza stabile sul territorio. Tutte queste dinamiche insieme spiegano perch\u00e9 ci sia tanta domanda a fronte di un\u2019offerta che non si \u00e8 ancora riassorbita. E quando l\u2019offerta \u00e8 scarsa e la domanda \u00e8 alta, i prezzi tengono \u2014 e in alcune zone crescono.<\/p>\n\n\n\n

Un\u2019ultima domanda: la Versilia. Resta un mercato interessante?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Molto interessante. Stanno arrivando nomi importanti e capitali significativi. La questione della direttiva Bolkestein ridefinir\u00e0 le concessioni balneari e probabilmente accelerer\u00e0 un processo di professionalizzazione e investimento nella ricettivit\u00e0 costiera. A questo si aggiunge l\u2019effetto delle tensioni internazionali, che sta producendo due fenomeni paralleli: un aumento degli arrivi turistici e un aumento degli investimenti immobiliari. Chi ha ancora la possibilit\u00e0 di entrare in Versilia a prezzi ragionevoli dovrebbe rifletterci senza attendere troppo: tra qualche anno quell\u2019accesso potrebbe risultare molto pi\u00f9 costoso.<\/p>\n\n\n\n

Marco Catelli \u00e8 titolare dell\u2019agenzia Immobiliare Catelli con sede a Lucca e partner di Ego Wellness Resort. Si occupa di consulenza immobiliare residenziale, commerciale e turistica nel territorio lucchese e versiliese.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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