Il mercato immobiliare lucchese è vivace, ma serve più coraggio

Marco Catelli, titolare dell’omonima agenzia immobiliare con sede a Lucca e partner di Ego Wellness Resort, analizza il momento del settore tra nuove regole sugli affitti brevi, domanda crescente e opportunità in Versilia.

Di Debora Pioli

Marco Catelli, partiamo dall'attualità. Le normative sugli affitti turistici stanno cambiando rapidamente. Cosa sta succedendo concretamente?

Sta succedendo quello che era necessario: una regolamentazione seria di un settore che negli ultimi anni aveva vissuto in una zona grigia molto ampia. Le piattaforme di prenotazione online hanno moltiplicato il numero di chi affittava in modo occasionale, spesso senza rispettare gli adempimenti fiscali e burocratici richiesti a chi lo fa professionalmente. Oggi questa situazione si sta correggendo. Dal 2026 sono entrati in vigore nuovi adempimenti oltre a quelli immessi negli ultimi anni relativi alle registrazioni con i relativi codici da reperire, le comunicazioni alle autorità di pubblica sicurezza e gli aggiornamenti nei portali regionali e comunali. Per chi non gestiva già la propria casa vacanze in modo professionale, lo scenario attuale, con l’obbligo di adeguarsi alle nuove regole imposte è certamente impegnativo. Si pensi alla necessità della partita iva e la comunicazione SCIA se si fanno lavorare più di due mmobili, senza dimenticare la maggior tassazione esistente se possiedi la seconda abitazione che destini al mercato delle locazioni brevi.

È una buona o una cattiva notizia?

È qualcosa che andava fatto, anche se nel breve periodo qualcuno lo vivrà come un peso. L’obiettivo è duplice: professionalizzare il ruolo di chi affitta — e tutelare così il turista che prenota — e al tempo stesso riequilibrare la concorrenza con chi opera nel settore ricettivo in modo imprenditoriale. Albergatori e strutture organizzate hanno dovuto per anni competere con chi non rispettava le stesse regole. Un mercato sano richiede condizioni uguali per tutti.

C’è anche un tema di residenzialità.

È forse l’aspetto più importante di questa intera questione. Pensiamo alle abitazioni dei centri storici: negli ultimi anni molte sono state sottratte al mercato dell’affitto residenziale per diventare case vacanze o B&B, con il risultato di ridurre drasticamente l’offerta per chi vuole davvero viverci. Un fenomeno che non ha riguardato solo i centri storici, ma anche la prima periferia e le zone più paesaggistiche. Le nuove normative cercano di riequilibrare questa dinamica, favorendo il ritorno degli immobili all’uso residenziale stabile o di medio periodo. È una scelta politica precisa: il caso dei centri storici che si svuotano di vita reale per diventare contenitori turistici è sotto gli occhi di tutti.

Lucca è un caso particolare. Abitare dentro le mura presenta complessità specifiche?

Sì, e la più nota è quella della mobilità. Chi vuole tornare a vivere dentro le mura deve fare i conti con una città pensata per un’altra epoca. Le istituzioni spingono giustamente per ripopolare i centri storici, ma non sempre le soluzioni concrete per rendere quella vita quotidianamente sostenibile procedono di pari passo. Serve un ragionamento integrato: non basta dire “vogliamo i residenti in centro” — bisogna creare le condizioni perché tornarci sia una scelta praticabile, non un sacrificio.

Colline e centro storico: mercati separati o comunicanti?

Distinti, con dinamiche e acquirenti diversi. Il centro storico attira chi cerca il lifestyle urbano, la storicità dei luoghi, la prossimità ai servizi, il valore simbolico di vivere dentro le mura. Le colline della Lucchesia — le prime colline a sud e nord della città, il Capannorese, la Valle del Serchio, i comuni che si affacciano sulla Versilia — parlano a chi cerca tranquillità, spazio e qualità della vita in senso più ampio, spesso con un occhio all’investimento agrituristico o al recupero di casali. Sono due prodotti immobiliari diversi che si rivolgono a target diversi. Chi cerca l’uno raramente cerca l’altro, anche se in entrambi i casi noto una sensibilità comune verso la qualità del contesto.

Sul tema della ristrutturazione: c’è ancora potenziale inespresso?

Enorme. Ci sono volumi edilizi fermi da anni perché i costi — energia, materiali, manodopera — sono cresciuti in modo significativo. E i bonus fiscali esistenti non sono sempre adeguati né equamente fruibili. Gli incentivi degli ultimi cinque anni hanno generato aspettative che non si sono tradotte in un reale rinnovamento del patrimonio edilizio nazionale: sono stati uno strumento discutibile, accessibile solo in parte. Servirebbero strumenti più semplici, stabili e distribuiti in modo più equo. Ogni immobile recuperato è un vantaggio collettivo: migliora la qualità urbana, aumenta l’efficienza energetica, genera gettito fiscale. E gli obblighi europei sull’efficientamento degli edifici sono ormai alle porte — non possiamo continuare a ignorarli.

Lei offre una consulenza specifica sul dilemma: vendere o ristrutturare?

Sì, ed è la richiesta che mi arriva più spesso. Il proprietario di un immobile da recuperare si trova davanti a un bivio: venderlo così com’è — accettandone la svalutazione rispetto al potenziale — oppure investire nel recupero per valorizzarlo o metterlo a reddito. Non esiste una risposta uguale per tutti. Dipende dalla situazione finanziaria del proprietario, dalla localizzazione dell’immobile, dalla destinazione d’uso più adatta e dalle prospettive del mercato locale. Per questo lavoro caso per caso, spesso in rete con architetti, ingegneri e consulenti fiscali: nel real estate di oggi non si può più ragionare in solitudine.

Quanto è importante lavorare in rete con altri professionisti?

È fondamentale, e non solo per ragioni pratiche. Quando si collabora con realtà complementari — e penso anche a Ego Wellness Resort, con cui ho un rapporto consolidato — si riesce a offrire al cliente una visione più completa. Un immobile non è solo un edificio: è uno stile di vita, un contesto, un ecosistema. Chi lo capisce davvero offre un servizio diverso.

Chi compra oggi a Lucca e dintorni?

Il panorama è cambiato molto. Sul fronte dei giovani italiani, il bonus prima casa under 36 ha dato un impulso significativo alle compravendite. Ma c’è una variabile che si sta consolidando: i giovani oggi hanno una mobilità lavorativa e personale molto più alta rispetto alle generazioni precedenti. Comprano, ma dopo qualche anno si spostano per lavoro — e mettono l’immobile a reddito, coprendo la rata del mutuo con l’affitto. È una logica diversa dalla casa come investimento per la vita.

Che quadro si prospetta sul fronte dei mutui?

Il tasso fisso rimane la scelta dominante. Per chi ha contratti a tasso variabile, o si sta avvicinando all’acquisto in questo momento, c’è la speranza che i tassi restino stabili — ma l’incertezza è reale. Le tensioni internazionali non aiutano, e i timori su possibili rialzi creano qualche apprensione. Detto questo, i valori attuali sono ancora interessanti per chi si affaccia al mercato: aspettare non è sempre la scelta più prudente.

E la domanda internazionale?

Molto vivace. Arrivano acquirenti dal Nord Europa — tedeschi, olandesi, scandinavi — e in misura crescente dal Nord America e dall’Asia. Sono profili diversi: il nordeuropeo cerca la casa di campagna, il casale, qualcosa da vivere e da trasmettere. Il nordamericano tende a un prodotto più rifinito, spesso in centro storico — è molto attratto dalla cultura e dalla storia delle nostre città, ma tiene d’occhio anche la redditività futura. L’acquirente asiatico guarda all’immobile come asset di portafoglio oltre che come residenza.

C’è anche una componente sociologica che guida la domanda?

Sì, ed è importante capirla per leggere davvero il mercato. Un esempio spesso sottovalutato: l’aumento delle separazioni genera nuova domanda. Dove prima bastava un immobile, oggi ne servono due. I giovani escono di casa prima, anche grazie agli strumenti di sostegno all’affitto e alla prima casa. Cresce la componente di lavoratori qualificati stranieri che cercano una residenza stabile sul territorio. Tutte queste dinamiche insieme spiegano perché ci sia tanta domanda a fronte di un’offerta che non si è ancora riassorbita. E quando l’offerta è scarsa e la domanda è alta, i prezzi tengono — e in alcune zone crescono.

Un’ultima domanda: la Versilia. Resta un mercato interessante?

Molto interessante. Stanno arrivando nomi importanti e capitali significativi. La questione della direttiva Bolkestein ridefinirà le concessioni balneari e probabilmente accelererà un processo di professionalizzazione e investimento nella ricettività costiera. A questo si aggiunge l’effetto delle tensioni internazionali, che sta producendo due fenomeni paralleli: un aumento degli arrivi turistici e un aumento degli investimenti immobiliari. Chi ha ancora la possibilità di entrare in Versilia a prezzi ragionevoli dovrebbe rifletterci senza attendere troppo: tra qualche anno quell’accesso potrebbe risultare molto più costoso.

Marco Catelli è titolare dell’agenzia Immobiliare Catelli con sede a Lucca e partner di Ego Wellness Resort. Si occupa di consulenza immobiliare residenziale, commerciale e turistica nel territorio lucchese e versiliese.